一文读懂土地增值税分摊
作者:欧宝电竞 发布时间:2022-07-27 00:13
本文摘要:微信号: fdccspx (←长按复制) 纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目各清算项目取得土地使用权所支付的金额根据占地面积法(即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例)举行分摊;其他配合发生的成本用度根据修建面积法(即转让的修建面积占可转让总修建面积的比例)举行分摊。

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纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目各清算项目取得土地使用权所支付的金额根据占地面积法(即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例)举行分摊;其他配合发生的成本用度根据修建面积法(即转让的修建面积占可转让总修建面积的比例)举行分摊。

甲盘算法指在同一个房地产开发项目中先按普通住宅、非普通住宅、门面房、车库和其他房开产物等单独接纳房开产物销售收入比例或房开产物定额成本比例或其他合理方法划分盘算各房开产物的增值额与扣除项目金额据以盘算各房开产物应纳的土地增值税。

持甲盘算法看法的纳税人依据是《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)划定土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单元举行盘算对于分期开发的项目以分期项目为单元举行清算。开发项目中同时包罗普通住宅和非普通住宅的应划分盘算增值额。

土地增值税清算一般有两种盘算方法下面划分称为甲盘算法和乙盘算法。这两种方法纳税人不能任意选用但差别的盘算方法和盘算口径给纳税人带来的税负却差别。

例题:某项目占地面积2.5万m2总修建面积10.7万m2其中可售修建面积10.55万m2不行售修建面积0.15万m2。

可售修建面积中住宅7.3万m2、商业0.25万m2地下车库3万m2。该项目一次性开发2017年 5月售罄。土地取得成本为7000万元。

住宅、商业、地下车库销售收入划分为35,040.00万元、2,500.00万元、4,200.00万元。

3、四川省地方税务局关于土地增值税清算单元等有关问题的通告(2015年第 5 号)第三条:关于配合成本用度的分摊:

甲盘算法:在同一个房地产开发项目中先按房开产物明细单独盘算增值额与扣除项目金额然后划分盘算各房开产物应纳的土地增值税。

1.普通尺度住宅:转让收入4018.75万元应扣除项目金额为7065.01万元其中:取得土地使用权所支付的金额1072.88万元房地产开发成本4187.07万元房地产开发用度=(1072.88+4187.07)×10%=526(万元)与转让房地产有关的税金227.07万元财政部划定的加计20%扣除数1051.99万元增值额=4018.75-7065.01=-3046.26(万元)增值额为负数不用缴纳土地增值税。

甲、乙两种盘算法虽然都有各自的理由但土地增值税清算不能在甲盘算法和乙盘算法中任意选用。

制作既有住宅又有非住宅的综合楼土地成本按差别类型房地产的销售收入分摊其他用度按单元修建面积分摊。

如江西。

乙盘算法:在同一个房地产开发项目中先统一核算该房地产开发项目的增值额与扣除项目金额然后划分盘算各房开产物应纳的土地增值税。

1.普通尺度住宅:普通尺度住宅转让收入4018.75万元占销售收入总额的比率=4018.75÷26485.56=15.17%应盘算的增值额=该项目土地增值总额×该类收入比率=1764.02×15.17%=267.60(万元)应扣除的项目总额=4018.75-267.60=3751.15(万元)增值率=267.60÷3751.15=7.14%未凌驾20%根据土地增值税暂行条例第十一条“纳税人制作普通尺度住宅出售增值额未凌驾扣除项目金额20%的免征土地增值税”的划定依法免缴土地增值税。

四川的划定是把土地成本作为“配合成本用度”。同时开发多个项目或分期分批开发项目取得的土地成本按占地面积举行分摊其他用度按修建面积法分摊;同一清算单元内差别类型房地产配合发生的成本用度按修建面积法举行分摊。

讨论土地成天职摊问题基础目的是说明差别的分摊方法对土地增值税清算的影响很大。土地增值税是按差别类型房地产划分盘算增值率、并按超率累进税率计税的如果把土地成本的绝大部门分摊给使用价值低的地下车库就摊薄了住宅和商铺的土地成本导致住宅和商铺增值率放大而地下车库泛起较高的负增值率对企业来说真是有磨难言。

土地成天职摊方法为差别清算单元按占地面积法同一清算单元差别类型按修建面积法。如天津。

也许是为了对“其他合理的方法”进一步明确“国税发〔2009〕91号”划定应根据受益工具接纳合理的分配方法分摊配合的成本用度。虽然提到了“同一项目中制作差别类型”房地产的配合成天职摊但分摊方法却留给基础税务部门和开发企业去无限遐想。

三、不合理之处

二、划定不明确

房地产企业住宅开发项目土地增值税清算时如果清算项目中包罗普通住宅、商铺、地下车。


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